Se metti in affitto un appartamento in Italia e ricevi un canone mensile di 700 euro,, la tassazione a cui sarai soggetto dipende dal tipo di contratto e dal regime fiscale che scegli per dichiarare i redditi da locazione. Capire quante tasse si devono realmente versare allo Stato è fondamentale per calcolare la rendita netta che si ottiene e per evitare sanzioni o errori burocratici. I due regimi principali sono il regime ordinario IRPEF e la cedolare secca, ognuno con benefici, aliquote e obblighi diversi.
Regime ordinario IRPEF: come funziona e quanto si paga
Il regime ordinario prevede che il canone di locazione entri a far parte del reddito complessivo del proprietario (locatore) e sia tassato secondo gli scaglioni IRPEF progressivi. Nel 2025, le aliquote IRPEF sono così strutturate:
- 23% per redditi fino a 28.000 euro
- 35% per redditi da 28.001 a 50.000 euro
- 43% per redditi superiori a 50.000 euro
Sul reddito da locazione dichiarato si applica un abbattimento forfettario del 5%, quindi si tassa il 95% del canone annuo lordo. Nel caso specifico di un affitto da 700 euro al mese (8.400 euro annui), il reddito imponibile ai fini IRPEF sarà pari a 7.980 euro (il 95% di 8.400). L’importo effettivo delle tasse varierà in base al reddito complessivo del proprietario: con redditi fino a 28.000 euro, la tassazione sarà del 23% su 7.980 euro, cioè circa 1.835 euro all’anno, da suddividere in base ai tempi di acconto e saldo IRPEF.
Bisogna inoltre considerare le addizionali regionali e comunali, nonché l’imposta di registro e di bollo dovute ogni anno per la registrazione del contratto.
La cedolare secca: aliquote e vantaggi
Molti proprietari preferiscono il regime della cedolare secca, una modalità di tassazione alternativa e vantaggiosa pensata solo per gli affitti residenziali. Nel 2025 sono confermate queste aliquote fisse sulla cedolare secca:
- 21% per i contratti a canone libero (4+4 anni)
- 10% per i contratti a canone concordato (3+2 anni), se si rispettano le condizioni stabilite dagli accordi territoriali
- 26% per le locazioni brevi (massimo 30 giorni)
Il vantaggio fondamentale della cedolare secca è che l’imposta sostitutiva prende il posto di IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. Così il proprietario, se opta per questo regime, paga solo l’aliquota fissa sulla totalità del canone: su 8.400 euro all’anno, l’imposta dovuta sarà pari a:
- 1.764 euro (21%) se il contratto è a canone libero
- 840 euro (10%) se il contratto è a canone concordato
- 2.184 euro (26%) in caso di locazione breve
La scelta della cedolare secca elimina ogni calcolo sul reddito complessivo del contribuente e consente una gestione fiscale semplificata: nessuna imposta di registro né bolli annuali. Resta comunque l’obbligo di rispettare i termini previsti per la comunicazione e il versamento delle somme dovute, tramite modello F24 o direttamente in dichiarazione dei redditi.
Confronto tra regime ordinario e cedolare secca sul canone di 700 euro
A seconda del profilo fiscale del proprietario e dalla tipologia di contratto stipulata, i costi fiscali possono cambiare notevolmente. Un rapido confronto evidenzia:
- Se il reddito complessivo resta sotto i 28.000 euro, l’IRPEF ordinaria (23% su 95% del canone annuo) comporta una tassazione simile, ma aggiunge le addizionali locali e le imposte accessorie.
- Con la cedolare secca, il calcolo è immediato e spesso più conveniente, soprattutto per chi sceglie il canone concordato e può applicare il 10% fisso.
- La cedolare secca è vantaggiosa anche perché esclude dall’obbligo di pagare le imposte di registro e di bollo presso l’Agenzia delle Entrate.
In media, per un affitto di 700 euro al mese, la somma da versare allo Stato ammonta a poco meno di 1.800 euro annui (cedolare 21%) o a soli 840 euro nel caso di canone concordato (se si hanno i requisiti). Il proprietario può quindi risparmiare centinaia di euro all’anno, soprattutto nei comuni in cui vi sono accordi territoriali validi per il canone concordato.
Altri obblighi fiscali e note operative
Oltre alla tassazione diretta, il locatore ha degli obblighi amministrativi precisi:
- Registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate
- Versamento dell’imposta entro le scadenze previste (in genere acconto a giugno e novembre, saldo a giugno dell’anno successivo)
- Rispetto delle regole in caso di scelta della cedolare secca: non si possono chiedere aggiornamenti ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione
- Obbligo di dichiarare regolarmente i redditi percepiti
È essenziale valutare la meritevolezza fiscale della propria scelta, confrontando vantaggi e svantaggi dei diversi regimi riconosciuti dalla normativa. Un calcolo errato espone il proprietario a sanzioni e a ricalcoli imprevisti, specialmente in caso di controlli incrociati da parte degli organi fiscali.
Quando conviene la cedolare secca?
La cedolare secca, disciplinata dal Codice Civile e dai principali interventi legislativi in tema di locazioni,, risulta quasi sempre vantaggiosa quando:
- Il reddito complessivo è medio-alto e avrebbe aliquote IRPEF superiori al 21%.
- Si stipula un contratto a canone concordato, attivando la riduzione al 10%.
- Non si vuole affrontare la complessità delle imposte accessorie.
Per i contratti in grandi città dove i valori immobiliari sono elevati e le addizionali comunali sono consistenti, questa opzione garantisce maggiore semplicità e nettezza del guadagno.
Scadenze e modalità di pagamento
Per entrambi i regimi fiscali, le tasse sull’affitto vanno versate seguendo il calendario previsto dalla legge:
- Primo acconto entro il 30 giugno (40% del 95% del totale dovuto)
- Secondo acconto entro il 30 novembre (60%)
- Saldo entro il 30 giugno dell’anno successivo (5% residuo)
Le tempistiche sono identiche a quelle dell’IRPEF: vanno rispettate con attenzione per evitare more e sanzioni.
In conclusione, chi affitta un appartamento a 700 euro mensili deve valutare attentamente il proprio profilo reddituale, il tipo di contratto e il regime fiscale più conveniente. Nel 2025 la cedolare secca resta la formula più scelta e conveniente, specialmente per chi può usufruire dell’aliquota agevolata del 10%. In caso di dubbi su normativa e calcolo conviene affidarsi a consulenti fiscali o a fonti tecniche sempre aggiornate.
